상가투자연구소

안녕하세요. 날씨가 많이 풀렸네요.

날씨가 풀려서 그런지 저의 허리띠도 점점 풀리는 거 같은 ㅠㅠ

천고마비의 계절이라고 하늘은 높고 말은 살이 찐다고 하는데 말도 아닌 제가 ㅠㅠ

그래서 스트레스 받으면 받을수록 먹으면서 힘을 냅니다. 모두들 허리띠 풀고 맛있게들 드세요...^^

먹고죽은 귀신은 때깔도 좋다고 합니다. ㅎㅎ

■ 항아리상권이란?

우리가 일반적인 항아리 상권이라고 하는 것은 보통 주거단지(특히 아파트)로 둘러 쌓여져 있는 상태에 상가들이 들어가 있는 상권을 항아리 상권이라고 합니다.

그림으로 아래에 설명을 드리겠습니다.

자 위의 그림을 보시면 아시겠지만 가운데 노란색 점을 기준으로 주변이 아파트로 둘러 쌓여져 있는 상권을 바로 항아리 상권이라고 합니다.

보통 일반적으로 상가들이 형성되어 있는 그 주변의 아파트들의 배치를 보면서 상권을 이야기 하는데요. 이러한 상권이 최근들어 많이들 좋아 하시는게 그동안에는 역세권 상권을 최 우선으로 치는게 대부분이였습니다.

역세권 상권의 장점도 있겠지만 오늘은 항아리 상권에 대한 이야기를 하는 것이니 항아리 상권에 대해서만 말씀드리겠습니다.

상업지가 운영이 되기 위해선 반드시 그 위치를 이용하는 사람들이 있어야 그 상권이 살아 납니다.

상권이 안 움직인다는 것은 결국 사람들이 찾아주지 않아 그 상권이 활성화가 되지 않아서 죽어있는 상권이라고들 이야기 하는데 보통 일반적으로 저렇게 아파트를 둘러쌓고 있는 항아리 상권은 사람들이 입주하고 살면서 가장 가까이 있는 위치에서의 접근성이 뛰어나다고 볼수 있습니다.

저러한 상권에서는 학원 병의원 등 생활에 밀접한 생활업종들이 자리를 잡기가 엄청 수월합니다.

접근성이 좋으니까요.  그래서 이러한 곳에 학원과 병의원들이 다른 상권들 보다 빠르게 자리를 잡습니다. 자리를 빨리 잡아도 영업을 잘 못하는 분들 같은 경우는 결국 살아남지 못해 내 놓게 되는데 이러한 상권은 손바뀜도 보다 빠르게 됩니다.

아무래도 사람들이 많이 찾아 오니 상가운영하시는 분이 나간다 하더라도 새로운 업종이 다른곳에 비해서 빠르게 채워지는 편입니다.

■ 항아리상권에 들어오는 업종들

위에서 말씀드린바와 같이 항아리 상권에 들어오는 업종들은 생활 밀착형이기 때문엥 학원 병의원은 물론이거니와 동물병원 PC방 코인노래방등 학생들 관련된 업종들과 미용실 휴대폰매장 약국 대형마트 그리고 일반적으로 많이 들어오는 프렌차이즈 커피숍 컴포즈커피, 메가커피, 감성커피, 텐퍼센트, 더리터, 더벤티 등 이러한 커피숍도 자리 잡기가 수월합니다.

그리고 병의원과 함께 있으면 좋을 죽집과 김밥집 순대국집 감자탕집 고깃집도 자리잡기가 수월합니다.

최근 의뢰들어오는 업종들중 하나인 프렌차이즈 헬스장 pt샾 요가 피부관리샾 네일샵 왁싱샵등도 빠르게 들어오는 편입니다.

위에 말씀드린 능동 나린프라자에도 역시 이러한 업종들이 많이 들어올 것으로 보입니다. 주변에 거주하시는 분들이 원하시는 업종들이기도 합니다.

그리고 능동 나린프라자 주변에는 롯데리아가 하나로 독점으로 운영하고 계신데 맘스터치나 버거킹등도 이곳에 들어올만 합니다.

또한 미용실도 프렌차이즈 미용실도 하나둘씩 들어올 것으로 보고 있습니다.

예를들어 2동탄에 많이 들어와 있는 리안헤어 도 그중 하나입니다. 확실히 프렌차이즈는 들어오면 그 나름대로의 노하우를 가지고 오시기 때문에 한번 자리를 잡으면 오래가는 업종중에 하나입니다.

모든 업종들이 각 층에 따라 위치에 따라 전부 다르기 때문에 자세한것은 문의 주시면 친절하게 답변드리도록 하겠습니다.

경력 15년 공인중개사가 추천 드리는 업종이니 믿고 한번 검토해 보시는게 좋으실듯 합니다.

상가는 위치에 따라 배후에 따라 상권분석을 통하여 자세히 알아보시는게 좋을듯 합니다.

바라는 대로 들어온다면야 최고이지만 최선을 다해 건강한 상권을 위하여 노력하겠습니다.

동물병원 PC방 코인노래방, 미용실, 휴대폰매장, 약국, 대형마트, 프렌차이즈 커피숍 컴포즈커피, 메가커피, 감성커피, 텐퍼센트, 더리터, 더벤티 등 이러한 커피숍등등 많이 찾아와 주시면 최선을 다해 응대하겠습니다.

특히 학원자리로도 아주 좋기 때문에 학원을 운영하실 분들도 모집중에 있습니다.

감사 합니다.

위치는 바로~~~~ 바로~~~~ 바로~~~~

바로 경기도 화성시 능동 1298번지 입니다.

미리 예약하고 오셔야 아주 큰 혜택이 있습니다^^

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안녕하세요.  오늘도 역시 나린프라자 상가를 포스팅 하네요.

위치면 위치 금액이면 금액 여려분께 드리는 특별한 선물이 있습니다.

새로이 오픈한 나린프라자는 또다른 동탄속의 동탄인 서동탄의 능동에 지어지는 신축상가 입니다.

이미 많은 분들의 상담을 마쳤으며 금방 분양이 마무리될 것으로 보여 집니다. 많은 성원감사드립니다.

아무래도 위치대비 주변 거주세대가 많아서 많이들 관심을 갖아주시는 듯 합니다.

상가는 입지가 참 중요합니다. 그 입지를 어떻게 분석하는가에 따라 수익형 부동산의 가치는 천차만별로 바뀔수 있고 그 상가가 부동산을 통하여 돈을 벌어주느냐 빛을 늘려 주느냐로 크게 바뀌게 되겠지요.

오늘은 처음 수익형 부동산을 접하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되는 팁을 안내해 드리도록 하겠습니다.

절대적이라기 보단 그동안의 경험과 수익형 부동산에 투자하여 성공하신분과 실패하신 분과의 사례등을 통하여 나름대로의 데이터 분석을 해 보도록 하겠습니다.

워낙 다양한 기준과 데이터로 바라볼수 있기 때문에 절대적이지는 않지만 나만의 기준을 가지고 있다면 그리고 그 사례가 정말 잘 맞아들어가는지 10여년 이상을 지켜보면 나름대로의 기준이 생길수 있을껍니다.

▣ 세대수

저는 상가의 입지를 볼때 그 주변의 세대수를 확인합니다.

상가처럼 수익형 부동산은 그 상가를 이용하는 사람들이 많이 이용할수 있는 위치에 있다면 그 상가는 나름대로 절반은 성공한 상가라 할수 있겠습니다.

아무리 비싼자리에 있다 하더라도 접근성이 좋지 않고 이용하기가 불편하다면 그만큼 상권이 커지기가 힘들기 때문에 상가는 그 이용하시는 분들이 접근하기가 좋아야 할껍니다.

나린프라자는 그 위치가 주변에 아파트 단지로 둘러쌓여 있는 입지로 근처에 공원도 있고 학교도 들어올 예정이며 대로변에 강남으로 갈수 있는 광역버스도 다니고 있습니다.

조금만 내려가면 서동탄역이 있고 지도에는 나와있지 않지만 좌측편으로 조금만 가면 병점역이 있어서 교통과 주변 단지의 세대수도 충분히 받쳐줄수 있는 위치에 있어 좋은 자리라고 할수 있습니다.

꼼꼼히 살펴보면 접근성이 가까운 위치에 만여세대가 거주하고 있으며 통상 세대당 3명 정도를 기준으로 잡는 다면 약 3만여명이 주변에 있다고 보시면 되실껍니다.

▣ 연령대

주변을 보시면 아시겠지만 아무래도 젊은 세대들이 많이 사는 곳들은 소비가 활발한 지역으로3~40대가 주를 이루는 상권을 보시면 좋습니다.

다른 나이대를 비약하거나 그런것은 아니나 아무래도 6~70대 분들은 상대적으로 소비가 적어질수 밖에 없습니다.

아이들도 어느정도 커서 결혼을 하거나 혹은 같이 거주를 한다 하더라도 소비가 활발한 3~40대 보다는 한계가 있을수 밖에는 없습니다.

보통 제가 설명드리는 문구중에 하나는 유동인구가 많은 보라매공원보다는  젊은 사람들이 많이 다니는 강남역 상권을 훨씬더 쳐 주는 이유는 그 안에 포함된 내용이라 할수 있을껍니다.

나린프라자 주변 1키로의 주거인구를 비료해 보았을때 30~40대의 연령대가 가장 많이 거주하는 것으로 나타나고 있습니다. 확실히 소비가 많은 세대수들이 많이 거주하고 있는것을 볼수가 있습니다.

▣ 주변의 상가 비율

동탄2신도시의 평균 상가비율을 보면 약 2.1%대로 상당히 낮은것을 알수가 있습니다.

과거 난개발이 심했을 경우에는 아파트 단지가 늘어나는 대로 여기 저기 상업지가 많이 생겨나는 것을 볼수가 있었는데 최근에 개발되는 신도시나 택지개발지구 같은 경우에는 계획에 맞게 상가들이 들어오는 인것들을 볼수가 있습니다.

화성능동의 경우 기존의 동탄1신도시와 병점의 경계지역에 위치하다보니 개발되지 않은 지역에 공동주택 즉 아파트들을 많이 지어 놓았음에도 불구하고 상업지가 들어올 만한 공간이 부족하여 1층 점포주택에 병원이며 학원들이 들어온 것들을 볼수가 있고 또한 단지내 상가에 많은 학원들이 들어와 있는 것들을 볼수 있습니다.

단지내 혹은 점포주택에 들어가 있는 업종들은 상대적으로 입지가 떨어지거나 혹은 타 단지와의 접근성이 상대적으로 좋지 않아서 소득에 한계가 있을수 밖에 없습니다. 그러다 보니 추후에 들어오는 상업지로 이동하는 경우들을 많이 봤었는데 아무래도 학원이나 병원들이 모여 있는곳에 제대로된 상권이 만들어지므로 장기적인 관점에서는 근린생할시설이나 근린상업시설로 모여들수 밖에는 없습니다. 한곳에서 학원과 병원 기타 먹거리와 생활에 필요한 모든것들을 해결할수 있다고 보면 여기 저기로 다니는 것 보단 훨씬더 안전하고 생활에 필요한 요소들을 만끽 할수 있을껍닏다.

그만큼 단지 주변으로 둘러쌓여져 있는 항아리 상권들의 인기가 좋을수 밖에 없습니다.

특히 젊은 사람들의 새 아파트 선호현상들은 이러한 부분들을 더더욱 자극 시키는 데요. 새아파트는 젊은 사람들이 사는 곳 이라는 절대 공식은 아니지만 보편적 선호현상을 보았을 때는 신축아파트들이 많은 상권은 절대적인 수요층은 있다는 말이 형성된다 라고 생각할수 있겠습니다.

▣ 나린프라자의 1층 추천업종들

주변의 상권들을 가만히 보면 1층에 들어갈 만한 업종들이 눈에 보이기는 합니다.

학원과 병원의 수요층들이 이용할수 있는 김밥집, 꼬마김밥, 디저트카페, 부동산, 커피전문점, 금은방, 돈가스전문점, 샌드위치전문점, 문구점, 정육점, 안경점, 이동통신, 편의점 등등이 그 대상이 될수 있습니다.

총 5개층 짜리 건물이다 보니 각각의 7개 필지중에 건물당 27개 정도의 점포가 들어갈수 있다고 생각해 볼때 미리 선점을 해 놓는 것도 좋은 방편일수 있습니다.  총 합해도 대략 예상되는 호실수는 162개 호실 정도 들어올수 있다고 보았을때 선점의 효과는 그만큼 좋을것으로 보입니다.

▣ 나린프라자의 2층 추천업종들

나린프라자2층 추천업종으로는 가족단위 아이들이 놀수있는 감자탕집이나 샤브샤브, 베트남쌀국수, 중식당, 은행, 미용실, 네일아트, 왁싱샾, 피부관리샾, 고깃집, 마라탕집, 패밀리레스토랑, 보쌈집 등등이 좋고 근처에 코인노래방도 없어서 코인노래방이 입점하면 좋을듯 합니다.

▣ 나린프라자의 3층 추천업종들

3층으로 들어오기 좋은 업종들은 치과, 소아과, 내과, 피부과, 가정의학과로도 좋습니다. 특히 주변에 어르신들도 적지 않아서 정형외과 재활의학과 등도 좋을듯 합니다. 

▣ 나린프라자의 4층 추천업종들

4층으로 들어오기 좋은 업종들은 국영수 학원, 영어유치원, 어학원등등과 같은 교육학습시설들이 좋구요. 소아치과, 소아과병원, 이비인후과, 내과, 안과, 정형외과, 한방병원, 산부인과, 통증의학과, 피부정신과, 비뇨기과, 가정의학과등등의 병의원시설로도 좋습니다. 거의 3층과도 많이 겹치는 과들과 학원등등이 적합합니다.

▣ 나린프라자의5층 추천업종들

루프탑 카페, 스크린 골프, 전문소고기집이나 일반 사무실, 체육관, 영수학원 , 미술학원, 음악학원, 국어학원, 태권도, 검도, 합기도, 복싱, PT샾, 컴퓨터학원, 바둑, 당구장, PC방, 키즈카페 등등이 가능할것으로 보입니다.

오리역이나 평택쪽에 보면 맨 윗층에 고깃집이 크게 들어가 있는데 고급으로 만들어 놓으니 가족단위로 이용하시는 분들이 많이 계시더라구요.  상대적으로 임대료가 저렴해지니 가격적인 부담도 적고 데이트 코스로도 안성맞춤이더라구요.

▣ 정리

서동탄 능동상권에 나린프라자는 대단지를 끼고 대로변을 바라보는 항아리 상권입니다.

주변의 세대수나 유효수요도 나쁘지 않은것으로 보입니다. 더군다나 추후 계룡리슈빌 870세대가 들어 온다면 거의 1000세대 가까이 늘어나는 것이기 때문에 현재보다 좋으면 좋았지 나빠질것 같지는 않습니다.

상가를 바라보는 관점은 아파트의 미래가치를 바라보는 관점과는 조금 차이가 있을수 있습니다.

하지만 제가 상담을 통해 알게 된 사실들은 서동탄 능동은 말그대로 또 다른 동탄으로 병점역 개발지역과의 가격차이도 많이 나고 추후 3기 신도시가 들어왔을경우에는 그 바운드리가 넓어지고 또한 인구유입역시도 많이 생기는 지역이다 보니 영업력과 광고 그리고 운영만 잘 하신다면 무리없는 수익창출이 가능할것으로 보이고 임차인의 소득을 바탕으로 안정적인 투자수익도 바라볼수 있는 지역으로 보입니다.

기존에 형성되어 있는 상권으로 가서 치열하게 다투느냐 아니면 경쟁이 적은 지역에 독점으로 들어와 자리를 선점하고 추후 들어오는 경쟁상대로 하여금 확고한 자리매김을 하고 있음을 보여준다면 학원이든 병원이든 아니면 다른업종들이던 간에 충분한 메리트가 있다고 볼수 있습니다.

이곳은 수원의 어느 지역인데 초등학교를 품고 주변에 아파트 단지들로 둘러 쌓여져 있는 곳 입니다.

학교와 단지들로 이루어진 상권이며 5층 건물들이 쭉~ 연결되어 있는 상권들이 서동탄 능동상권을 보는 느낌이 강했었네요.

얼마전 종로에 일이 있어서 가 보았는데 최근 트랜드가 대형화 인듯 보였습니다. 

식당이며 술집이며 한 건물을 다 쓰는 경우도 보였고 간단히 2차로 가는 맥주집역시도 두개층을 이용하는 경우도 보았네요.    

시간이 지나면 지날수록 상권도 업종도 변하듯 트랜드는 분명있지만 근린생활시설처럼 학교와 주변아파트단지에 있는 상가들 같은 경우는 어떤 원칙처럼 학원과 병원을 기본 골격으로 가져 가면서 이용하는 대상을 기준으로 업종도 변해 가는 것을 볼수가 있네요.

최근 북수원에 디에트르 아파트가 분양가 상한제임에도 불구하고 10억이 넘었다는 소식을 들었습니다.

점점 늘어나는 공사비 인건비 등등이 아파트 가격상승을 이끌고 있다보니 향후에는 신축 상가를 분양 받거나 운영하기도 점점더 만만해 보이지는 않습니다.

이상 상투연 이였습니다

▣ 나린프라자 위치