상가투자연구소

안녕하세요. 날씨가 많이 풀렸네요.

날씨가 풀려서 그런지 저의 허리띠도 점점 풀리는 거 같은 ㅠㅠ

천고마비의 계절이라고 하늘은 높고 말은 살이 찐다고 하는데 말도 아닌 제가 ㅠㅠ

그래서 스트레스 받으면 받을수록 먹으면서 힘을 냅니다. 모두들 허리띠 풀고 맛있게들 드세요...^^

먹고죽은 귀신은 때깔도 좋다고 합니다. ㅎㅎ

■ 항아리상권이란?

우리가 일반적인 항아리 상권이라고 하는 것은 보통 주거단지(특히 아파트)로 둘러 쌓여져 있는 상태에 상가들이 들어가 있는 상권을 항아리 상권이라고 합니다.

그림으로 아래에 설명을 드리겠습니다.

자 위의 그림을 보시면 아시겠지만 가운데 노란색 점을 기준으로 주변이 아파트로 둘러 쌓여져 있는 상권을 바로 항아리 상권이라고 합니다.

보통 일반적으로 상가들이 형성되어 있는 그 주변의 아파트들의 배치를 보면서 상권을 이야기 하는데요. 이러한 상권이 최근들어 많이들 좋아 하시는게 그동안에는 역세권 상권을 최 우선으로 치는게 대부분이였습니다.

역세권 상권의 장점도 있겠지만 오늘은 항아리 상권에 대한 이야기를 하는 것이니 항아리 상권에 대해서만 말씀드리겠습니다.

상업지가 운영이 되기 위해선 반드시 그 위치를 이용하는 사람들이 있어야 그 상권이 살아 납니다.

상권이 안 움직인다는 것은 결국 사람들이 찾아주지 않아 그 상권이 활성화가 되지 않아서 죽어있는 상권이라고들 이야기 하는데 보통 일반적으로 저렇게 아파트를 둘러쌓고 있는 항아리 상권은 사람들이 입주하고 살면서 가장 가까이 있는 위치에서의 접근성이 뛰어나다고 볼수 있습니다.

저러한 상권에서는 학원 병의원 등 생활에 밀접한 생활업종들이 자리를 잡기가 엄청 수월합니다.

접근성이 좋으니까요.  그래서 이러한 곳에 학원과 병의원들이 다른 상권들 보다 빠르게 자리를 잡습니다. 자리를 빨리 잡아도 영업을 잘 못하는 분들 같은 경우는 결국 살아남지 못해 내 놓게 되는데 이러한 상권은 손바뀜도 보다 빠르게 됩니다.

아무래도 사람들이 많이 찾아 오니 상가운영하시는 분이 나간다 하더라도 새로운 업종이 다른곳에 비해서 빠르게 채워지는 편입니다.

■ 항아리상권에 들어오는 업종들

위에서 말씀드린바와 같이 항아리 상권에 들어오는 업종들은 생활 밀착형이기 때문엥 학원 병의원은 물론이거니와 동물병원 PC방 코인노래방등 학생들 관련된 업종들과 미용실 휴대폰매장 약국 대형마트 그리고 일반적으로 많이 들어오는 프렌차이즈 커피숍 컴포즈커피, 메가커피, 감성커피, 텐퍼센트, 더리터, 더벤티 등 이러한 커피숍도 자리 잡기가 수월합니다.

그리고 병의원과 함께 있으면 좋을 죽집과 김밥집 순대국집 감자탕집 고깃집도 자리잡기가 수월합니다.

최근 의뢰들어오는 업종들중 하나인 프렌차이즈 헬스장 pt샾 요가 피부관리샾 네일샵 왁싱샵등도 빠르게 들어오는 편입니다.

위에 말씀드린 능동 나린프라자에도 역시 이러한 업종들이 많이 들어올 것으로 보입니다. 주변에 거주하시는 분들이 원하시는 업종들이기도 합니다.

그리고 능동 나린프라자 주변에는 롯데리아가 하나로 독점으로 운영하고 계신데 맘스터치나 버거킹등도 이곳에 들어올만 합니다.

또한 미용실도 프렌차이즈 미용실도 하나둘씩 들어올 것으로 보고 있습니다.

예를들어 2동탄에 많이 들어와 있는 리안헤어 도 그중 하나입니다. 확실히 프렌차이즈는 들어오면 그 나름대로의 노하우를 가지고 오시기 때문에 한번 자리를 잡으면 오래가는 업종중에 하나입니다.

모든 업종들이 각 층에 따라 위치에 따라 전부 다르기 때문에 자세한것은 문의 주시면 친절하게 답변드리도록 하겠습니다.

경력 15년 공인중개사가 추천 드리는 업종이니 믿고 한번 검토해 보시는게 좋으실듯 합니다.

상가는 위치에 따라 배후에 따라 상권분석을 통하여 자세히 알아보시는게 좋을듯 합니다.

바라는 대로 들어온다면야 최고이지만 최선을 다해 건강한 상권을 위하여 노력하겠습니다.

동물병원 PC방 코인노래방, 미용실, 휴대폰매장, 약국, 대형마트, 프렌차이즈 커피숍 컴포즈커피, 메가커피, 감성커피, 텐퍼센트, 더리터, 더벤티 등 이러한 커피숍등등 많이 찾아와 주시면 최선을 다해 응대하겠습니다.

특히 학원자리로도 아주 좋기 때문에 학원을 운영하실 분들도 모집중에 있습니다.

감사 합니다.

위치는 바로~~~~ 바로~~~~ 바로~~~~

바로 경기도 화성시 능동 1298번지 입니다.

미리 예약하고 오셔야 아주 큰 혜택이 있습니다^^

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안녕하세요.  오늘도 역시 나린프라자 상가를 포스팅 하네요.

위치면 위치 금액이면 금액 여려분께 드리는 특별한 선물이 있습니다.

새로이 오픈한 나린프라자는 또다른 동탄속의 동탄인 서동탄의 능동에 지어지는 신축상가 입니다.

이미 많은 분들의 상담을 마쳤으며 금방 분양이 마무리될 것으로 보여 집니다. 많은 성원감사드립니다.

아무래도 위치대비 주변 거주세대가 많아서 많이들 관심을 갖아주시는 듯 합니다.

상가는 입지가 참 중요합니다. 그 입지를 어떻게 분석하는가에 따라 수익형 부동산의 가치는 천차만별로 바뀔수 있고 그 상가가 부동산을 통하여 돈을 벌어주느냐 빛을 늘려 주느냐로 크게 바뀌게 되겠지요.

오늘은 처음 수익형 부동산을 접하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되는 팁을 안내해 드리도록 하겠습니다.

절대적이라기 보단 그동안의 경험과 수익형 부동산에 투자하여 성공하신분과 실패하신 분과의 사례등을 통하여 나름대로의 데이터 분석을 해 보도록 하겠습니다.

워낙 다양한 기준과 데이터로 바라볼수 있기 때문에 절대적이지는 않지만 나만의 기준을 가지고 있다면 그리고 그 사례가 정말 잘 맞아들어가는지 10여년 이상을 지켜보면 나름대로의 기준이 생길수 있을껍니다.

▣ 세대수

저는 상가의 입지를 볼때 그 주변의 세대수를 확인합니다.

상가처럼 수익형 부동산은 그 상가를 이용하는 사람들이 많이 이용할수 있는 위치에 있다면 그 상가는 나름대로 절반은 성공한 상가라 할수 있겠습니다.

아무리 비싼자리에 있다 하더라도 접근성이 좋지 않고 이용하기가 불편하다면 그만큼 상권이 커지기가 힘들기 때문에 상가는 그 이용하시는 분들이 접근하기가 좋아야 할껍니다.

나린프라자는 그 위치가 주변에 아파트 단지로 둘러쌓여 있는 입지로 근처에 공원도 있고 학교도 들어올 예정이며 대로변에 강남으로 갈수 있는 광역버스도 다니고 있습니다.

조금만 내려가면 서동탄역이 있고 지도에는 나와있지 않지만 좌측편으로 조금만 가면 병점역이 있어서 교통과 주변 단지의 세대수도 충분히 받쳐줄수 있는 위치에 있어 좋은 자리라고 할수 있습니다.

꼼꼼히 살펴보면 접근성이 가까운 위치에 만여세대가 거주하고 있으며 통상 세대당 3명 정도를 기준으로 잡는 다면 약 3만여명이 주변에 있다고 보시면 되실껍니다.

▣ 연령대

주변을 보시면 아시겠지만 아무래도 젊은 세대들이 많이 사는 곳들은 소비가 활발한 지역으로3~40대가 주를 이루는 상권을 보시면 좋습니다.

다른 나이대를 비약하거나 그런것은 아니나 아무래도 6~70대 분들은 상대적으로 소비가 적어질수 밖에 없습니다.

아이들도 어느정도 커서 결혼을 하거나 혹은 같이 거주를 한다 하더라도 소비가 활발한 3~40대 보다는 한계가 있을수 밖에는 없습니다.

보통 제가 설명드리는 문구중에 하나는 유동인구가 많은 보라매공원보다는  젊은 사람들이 많이 다니는 강남역 상권을 훨씬더 쳐 주는 이유는 그 안에 포함된 내용이라 할수 있을껍니다.

나린프라자 주변 1키로의 주거인구를 비료해 보았을때 30~40대의 연령대가 가장 많이 거주하는 것으로 나타나고 있습니다. 확실히 소비가 많은 세대수들이 많이 거주하고 있는것을 볼수가 있습니다.

▣ 주변의 상가 비율

동탄2신도시의 평균 상가비율을 보면 약 2.1%대로 상당히 낮은것을 알수가 있습니다.

과거 난개발이 심했을 경우에는 아파트 단지가 늘어나는 대로 여기 저기 상업지가 많이 생겨나는 것을 볼수가 있었는데 최근에 개발되는 신도시나 택지개발지구 같은 경우에는 계획에 맞게 상가들이 들어오는 인것들을 볼수가 있습니다.

화성능동의 경우 기존의 동탄1신도시와 병점의 경계지역에 위치하다보니 개발되지 않은 지역에 공동주택 즉 아파트들을 많이 지어 놓았음에도 불구하고 상업지가 들어올 만한 공간이 부족하여 1층 점포주택에 병원이며 학원들이 들어온 것들을 볼수가 있고 또한 단지내 상가에 많은 학원들이 들어와 있는 것들을 볼수 있습니다.

단지내 혹은 점포주택에 들어가 있는 업종들은 상대적으로 입지가 떨어지거나 혹은 타 단지와의 접근성이 상대적으로 좋지 않아서 소득에 한계가 있을수 밖에 없습니다. 그러다 보니 추후에 들어오는 상업지로 이동하는 경우들을 많이 봤었는데 아무래도 학원이나 병원들이 모여 있는곳에 제대로된 상권이 만들어지므로 장기적인 관점에서는 근린생할시설이나 근린상업시설로 모여들수 밖에는 없습니다. 한곳에서 학원과 병원 기타 먹거리와 생활에 필요한 모든것들을 해결할수 있다고 보면 여기 저기로 다니는 것 보단 훨씬더 안전하고 생활에 필요한 요소들을 만끽 할수 있을껍닏다.

그만큼 단지 주변으로 둘러쌓여져 있는 항아리 상권들의 인기가 좋을수 밖에 없습니다.

특히 젊은 사람들의 새 아파트 선호현상들은 이러한 부분들을 더더욱 자극 시키는 데요. 새아파트는 젊은 사람들이 사는 곳 이라는 절대 공식은 아니지만 보편적 선호현상을 보았을 때는 신축아파트들이 많은 상권은 절대적인 수요층은 있다는 말이 형성된다 라고 생각할수 있겠습니다.

▣ 나린프라자의 1층 추천업종들

주변의 상권들을 가만히 보면 1층에 들어갈 만한 업종들이 눈에 보이기는 합니다.

학원과 병원의 수요층들이 이용할수 있는 김밥집, 꼬마김밥, 디저트카페, 부동산, 커피전문점, 금은방, 돈가스전문점, 샌드위치전문점, 문구점, 정육점, 안경점, 이동통신, 편의점 등등이 그 대상이 될수 있습니다.

총 5개층 짜리 건물이다 보니 각각의 7개 필지중에 건물당 27개 정도의 점포가 들어갈수 있다고 생각해 볼때 미리 선점을 해 놓는 것도 좋은 방편일수 있습니다.  총 합해도 대략 예상되는 호실수는 162개 호실 정도 들어올수 있다고 보았을때 선점의 효과는 그만큼 좋을것으로 보입니다.

▣ 나린프라자의 2층 추천업종들

나린프라자2층 추천업종으로는 가족단위 아이들이 놀수있는 감자탕집이나 샤브샤브, 베트남쌀국수, 중식당, 은행, 미용실, 네일아트, 왁싱샾, 피부관리샾, 고깃집, 마라탕집, 패밀리레스토랑, 보쌈집 등등이 좋고 근처에 코인노래방도 없어서 코인노래방이 입점하면 좋을듯 합니다.

▣ 나린프라자의 3층 추천업종들

3층으로 들어오기 좋은 업종들은 치과, 소아과, 내과, 피부과, 가정의학과로도 좋습니다. 특히 주변에 어르신들도 적지 않아서 정형외과 재활의학과 등도 좋을듯 합니다. 

▣ 나린프라자의 4층 추천업종들

4층으로 들어오기 좋은 업종들은 국영수 학원, 영어유치원, 어학원등등과 같은 교육학습시설들이 좋구요. 소아치과, 소아과병원, 이비인후과, 내과, 안과, 정형외과, 한방병원, 산부인과, 통증의학과, 피부정신과, 비뇨기과, 가정의학과등등의 병의원시설로도 좋습니다. 거의 3층과도 많이 겹치는 과들과 학원등등이 적합합니다.

▣ 나린프라자의5층 추천업종들

루프탑 카페, 스크린 골프, 전문소고기집이나 일반 사무실, 체육관, 영수학원 , 미술학원, 음악학원, 국어학원, 태권도, 검도, 합기도, 복싱, PT샾, 컴퓨터학원, 바둑, 당구장, PC방, 키즈카페 등등이 가능할것으로 보입니다.

오리역이나 평택쪽에 보면 맨 윗층에 고깃집이 크게 들어가 있는데 고급으로 만들어 놓으니 가족단위로 이용하시는 분들이 많이 계시더라구요.  상대적으로 임대료가 저렴해지니 가격적인 부담도 적고 데이트 코스로도 안성맞춤이더라구요.

▣ 정리

서동탄 능동상권에 나린프라자는 대단지를 끼고 대로변을 바라보는 항아리 상권입니다.

주변의 세대수나 유효수요도 나쁘지 않은것으로 보입니다. 더군다나 추후 계룡리슈빌 870세대가 들어 온다면 거의 1000세대 가까이 늘어나는 것이기 때문에 현재보다 좋으면 좋았지 나빠질것 같지는 않습니다.

상가를 바라보는 관점은 아파트의 미래가치를 바라보는 관점과는 조금 차이가 있을수 있습니다.

하지만 제가 상담을 통해 알게 된 사실들은 서동탄 능동은 말그대로 또 다른 동탄으로 병점역 개발지역과의 가격차이도 많이 나고 추후 3기 신도시가 들어왔을경우에는 그 바운드리가 넓어지고 또한 인구유입역시도 많이 생기는 지역이다 보니 영업력과 광고 그리고 운영만 잘 하신다면 무리없는 수익창출이 가능할것으로 보이고 임차인의 소득을 바탕으로 안정적인 투자수익도 바라볼수 있는 지역으로 보입니다.

기존에 형성되어 있는 상권으로 가서 치열하게 다투느냐 아니면 경쟁이 적은 지역에 독점으로 들어와 자리를 선점하고 추후 들어오는 경쟁상대로 하여금 확고한 자리매김을 하고 있음을 보여준다면 학원이든 병원이든 아니면 다른업종들이던 간에 충분한 메리트가 있다고 볼수 있습니다.

이곳은 수원의 어느 지역인데 초등학교를 품고 주변에 아파트 단지들로 둘러 쌓여져 있는 곳 입니다.

학교와 단지들로 이루어진 상권이며 5층 건물들이 쭉~ 연결되어 있는 상권들이 서동탄 능동상권을 보는 느낌이 강했었네요.

얼마전 종로에 일이 있어서 가 보았는데 최근 트랜드가 대형화 인듯 보였습니다. 

식당이며 술집이며 한 건물을 다 쓰는 경우도 보였고 간단히 2차로 가는 맥주집역시도 두개층을 이용하는 경우도 보았네요.    

시간이 지나면 지날수록 상권도 업종도 변하듯 트랜드는 분명있지만 근린생활시설처럼 학교와 주변아파트단지에 있는 상가들 같은 경우는 어떤 원칙처럼 학원과 병원을 기본 골격으로 가져 가면서 이용하는 대상을 기준으로 업종도 변해 가는 것을 볼수가 있네요.

최근 북수원에 디에트르 아파트가 분양가 상한제임에도 불구하고 10억이 넘었다는 소식을 들었습니다.

점점 늘어나는 공사비 인건비 등등이 아파트 가격상승을 이끌고 있다보니 향후에는 신축 상가를 분양 받거나 운영하기도 점점더 만만해 보이지는 않습니다.

이상 상투연 이였습니다

▣ 나린프라자 위치

날씨가 간만에 선선해 지는 오늘입니다. 어제까지는 엄청 찌는듯한 더위에 기운이 팍팍 빠지고 그랬는데 오늘은 어제 살짝 비가 와서 그런지 날씨가 좋은거 같습니다.

오래간만에 서동탄에서 좋은 소식이 들려왔네요.

그동안 많은 사람들의 관심이 많았던 동탄중에서도 살짝 외면 받았던 하지만 그 내에서는 많은 관심이 집중되었던 새로운 필지에 상가가 들어선다는 소식에 많은분들의 관심이 집중되고 있습니다.

최근 화성시 인구가 100만은 넘었다는 소식에 많은 분들이 관심을 갖고 있다는건 알고 있었지만 이정도로 많은 관심이 있는줄은 몰랐네요

오메~~ 오늘 화성시 홈페이지를 보니 먹통 이네욤...

우째 이런일이.. 그래서 몇일전에 다운받은 파일로 대체합니다.

보시면 아시겠지만 화성시 홈페이지에 게시되었던 인구수는 2024년 7월 31일 기준으로 1,019,450명 입니다.  최근에 이주하신 분들을 포함한다면 더 많이 늘어났겠지요.

이렇듯 넓은 화성시 땅에 특히 동탄신도시라는 커다란 신도시가 들어오면서 그 만큼의 생활의 질이 전과는 다르게 윤택해 지고 최근 젊은 분들의 선호에 맞게 신축 아파트들이 어마어마하게 지어 들어오면서 그분들의 생활 인프라를 충족시켜드리고 있지 못한것도 사실입니다.

이렇듯 인구유입이 되는 도시가 있는 반면 인구 감소가 있는 지역들도 있는데요 아무래도 무엇을 투자하기란 이렇듯 인구가 증가하는 도시로 투자처를 정하시는 게 리스크를 최대한 줄일수 있는 방법이라 하겠지요.

서동탄의 위치

동탄의 서쪽이라고 해서 서동탄이라고 하는데 서동탄은 동탄의 끝자락 처럼 느껴지지만 그 끝자락에는 병점이라는 구도심이 형성되어 있습니다. 오래된 도시로서 보통 동과 동을 연결지어주는 부분에는 개발이 좀 더디기 마련인데 동탄신도시라는 택지개발지구에 더해 병점이라는 구도심이 만나는 접점에 서동탄이라는 곳이 있다고 보시면 좋으실듯 하네요.

그렇다면 이러한 구도심과 신시가지의 경계점이 좋은 이유에 대해 설명을 드리자면 기존의 인구구성요소와 신도시의 구성요소가 병합이 되면서 구도심에서는 새로운 무엇이 생긴다는 기대감과 신시가지에서는 기존에 있었던 완성된 인프라를 이용할수 있다는 장점이 결합되면서  그 시너지는 어마어마해 진다고 보시면 될듯 합니다.

마치 평택의 소사벌지구 처럼 느껴진다고 보시면 되겠지요.

★ 최근의 부동산 추이

최근 서울 아파트가격이 가파르게 상승하면서 금리를 올려야 한다 규제를 해야한다 세법을 바꿔야 한다 등등 말도 많지만 추후 밀려올라올 경기도의 가격상승효고에 더해 새로이 지어지는 신축상가의 프리미엄도 함께 오르라라 봅니다.

이유는 신시가지의 상가 같은 경우는 업종이 흐름에 따라 분위기에 따라 업종들이 입점을 하는 반면 구시가지는 이미 형성되어져 있는 업종에 더해 새로운 지역에 그룹을 지을수있는 장점이 있습니다

그 말은 무슨이야기냐면 이미 분산되어있고 운영되고 있는 학원병원 술집들은 새로우 상가에 모여서 업종들을 만들어 내기가 그만큼 수월할수 있습니다. 이미 확보되어 있는 인원들을 보다 편하게 보다 깨끗하게 운영할수 있는 여건을 만들어 낼수 있습니다.

그만큼 투자도 상가 운영도 타 지역에 비해 월등하다고 할수 있겠습니다.

★ 다음 그래프를 보면 전국의 초중고등 학생수의 변화를 나타내는 표 입니다.

전국적인 현상을 보았을땐 비슷비슷 하지만 인구감소가 가속되는 지역에서는 분명 학군으로서의 역활은 불분명 하고 이미 형성되어 있는 곳으로 이사하거나 아니면 학군을 따라 외지에서 학군이 좋은 곳으로 이사를 가는 경향이 있어 분명 학생수가 월등히 좋은 경기도가 학원을 운영하기가 엄청 좋을수 밖에는 없습니다.

정말 그러기에는 딱 좋은 상가가 나타난 것이지요.

★ 서동탄에 위치한 나린프라자

서동탄에 위치한 나린프라자는 서동탄역 부근에 있는 초등학교 인근에 위치한 상업지 입니다. 주변에 공립 어린이 집도 함께 있어 엄마들이 찾는 매력이 있는 상업지라고 볼수 있겠습니다

대지면적은 그리 크지 않지만 주변 1만여 세대를 두르고 있는 항아리상권 입니다.

급속도로 늘어나는 동탄의 학생들과 신축으로 이동하는 기존 병점의 아이들 사이에 있어 오래된 상가에 새로이 오픈하는 것 보다 좋은 엘리베이터와 주차 시설은 것을 이용하기에  좋아서 더더욱 관심을 갖고 계신듯 합니다.

기존의 학원들은 주변에 보면 단지내 상가에 가득 임차로 들어가 계신분들이 보여집니다. 그만큼 상가에 대한 부족현상을 단편으로 증명하고 있다고 볼수 있는 거겠지요.

★ 입지

대단지로 둘러 쌓여 있는 입지에 항아리 상권인 나린프라자는 생활에 필요한 업종들이 들어올수 있는 상가 입니다. 세대수에 비해 상업시설이 별로 없는 위치라서 추후 학원을 하기에 적합한 상가라 할수 있겠지요.

아래 지도를 보시면 최근에 입주한 단지들이 눈에 보입니다.

나린프라자는 지하 2층~ 지상 5층으로 되어 있는 준주거지역에 위치해 있는 상가 입니다.

배후에는 계룡아파트와 서동탄역파크자이1~2차 양우내안에 서동탄우남이 바로 다이렉트로 영향을 받는 위치에 있습니다.

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권장 업종들은 층마다 적어 뒀으나 그래도 꼭 필요한 업종들은 먼저 자리를 찾아 선점하는 센스가 돋 보여야 하는 것이 필요할 것 입니다.

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어린이영어유치원을 비롯하여, 태권도, 수학학원, 영어학원, 국어학원, 코딩학원, 미술학원, 음악학원, 스터디카페, 아이들 학원 보내고 엄마들 담소나눌수 있는 커피숍이나 디저트카페 혹은 브런치카페가 인기 있을것으로 보이며 그외에 미용실 문구점등등도 추천 업종에 포함 됩니다.

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1층에 대형마트가 들어오는 것도 입지적인 부분에 대해 꼭 필요한 업종이라 운영하신다면 정말이지 잘 될 것으로 보입니다.

★ 나린프라자 위치

지도를 확대해 보시면 아시겠지만 나린프라자는 총 7필지중 하나이며 이후 계룡리슈빌  890세대가 들어온다면 완전 그 수혜를 받는 위치임을 알수 있습니다.

★ 마치며

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부동산의 흐름은 항상 남들이 할때 하고 남들이 팔때 같이 팔면 항상 한걸음이 늦 습니다.

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경험상으로 오르기 전에 물건을 사고 내리기 전에 물건을 팔수 있는 시야와 안목을 키워야 합니다.

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그럴라면 부동산이라는 것에 많은 관심을 갖는것이 중요합니다.

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항상 남들보다 빠르게 이해하려고 하고 빠르게 상황분석을 하며 빠르게 결정하는 센스가 필요합니다.

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다만 그 과정중에는 충분한 지식과 공부가 필요하고 나라 안팍의 경제와 상황을 자세히 보는 것이 중요 합니다.

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부동산은 현장에 있기에 꼭 현장에 오셔서 둘러 보시고 상담 받으시는 것을 추천 드립니다.

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감사합니다.

안녕하세요. 상투연 입니다.
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오늘 소개해 드릴곳은 고덕신도시 중심상업지에 위치한 고덕센트럴수아주 오피스텔 입니다.
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고덕센트럴수아주(이하 수아주)는 고덕신도시에서 상권이 활성화 될 중심상업지에 위치한 오피스텔입니다.
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다른 오피스텔이 그러하듯 1층~3층은 상가 4층~8층은 오피스텔로 구성되어 있으며 오늘은 오피스텔에 대해서만 안내 드리겠습니다.
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수아주 오피스텔은 지난달인 3월에 준공난 건물입니다.
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중심상업지를 백년광장을 기준으로 본다면 우성고덕타워2 분양현장 쪽에 위치해 있으며 로자벨3 리치타워 1,2 에 이어 준공난 건물입니다.

위치

타입별

B타입

 

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C타입

 

E타입

상가투자 연구소 입니다.

 

최근에 투기과열지구와 조정지역해제로 인하여 많은분들이 평택에 관심을 가지고 계신듯 합니다.

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평택에 위치한 여러 상업지들 중에서도 고덕신도시 중심상업지에 위치한 우성고덕타워2 현황에 대한 내용 입니다.

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필요한 내용만 안내해 드리도록 하겠습니다.

전국적으로 핫한 여러곳의 상업지들이 있지만 그중에서 고덕국제신도시는 자급자족 신도시로 외부에서 인구유입이 꾸준히 일어나고있는 곳 입니다.

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초창기 동탄2신도시에서도 비슷한 현상이 있었습니다.

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꾸준한 인구유입과 소비층이 탄탄한 젊은분들이 함께 모여들고 있다고 합니다.

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초인근에 국내 최대기업인 삼성캠퍼스가 총 120만평 자리 잡고 있으며 공장 가동을 하나둘씩 늘리고 있다고 합니다.

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그로 인하여 현장에서 일 하시는 분들도 많고 삼성의 공장들이 총6호기 중 3호기까지 운영되고 있고 4호기 는 공사 중이라고 합니다.

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공장이 하나둘씩 늘때 마다 유입되는 인구는 점 점 증가할수 밖에 없으며 턱없이 부족한 생활편의 시설들이 하나 둘씩 건물이 준공이 날때마다 여러 업종들이 들어오고 있습니다.

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그중 우성고덕타워2 는 고덕상가들 중 중심상업지 코너에 위치해 있어 가시성이 좋고 대체할수 없는 프라자 상가라 할수 있을껍니다.

그럼 우성고덕타워2에 대해 자세히 알아볼까요?

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현장 위치는 평택시 고덕동 1973-9 입니다.

중심상업지 대로변 코너에 위치해 있으며 대지면적 총 2,345.70m2 (약 709.57평) 입니다.

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지하 5층 ~ 지상 15층 인 프라자 상가 입니다.

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주차대수는 238대로 법정(133.9대) 보다 약 100여대 이상 추가 주차시설로 되어 있습니다.

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준공시점은 2024년 9월 예정으로 공사 진행중 입니다.

우성고덕타워2는 기존상가들과의 차별화 되는 몇가지가 있습니다.

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1. 입지로서의 탁월함 : 고덕신도시 중에서도 메인대로변의 사거리 코너에 위치해 있으며 인근에 학교들과 추후 평택시청이 들어올 예정
2. 수요의 다양성 : 삼성에 다니시는 젊은분들과 아이들 공사현장 인부들부터 인근 아파트단지에 거주하시는 분들
3. 저렴한 분양가 : 시행과 시공을 함께하여 타 현장에 비해 저렴한 분양가를 만들었음.
4. 병원과 대형학원이 들어올수 밖에 없는 현장 : 중심상업지 대로변에 있는 건물들은 생활형숙박시설과 오피스텔로 되어있음. 대로변 프라자 상가는 2개 뿐(우성고덕타워, 우성고덕타워2)
5. 현재 우성고덕타워는 병원과 학원등으로 상층부 자리부족현상 그러다 보니 투자자 입장에서는 업종을 골라서 입점시킬수 있음.(우성고덕타워 완판)
6. 업종의 다양성 : 현재 중심상업지에 위치해 있어 어느 업종이던지 들어올수가 있음.

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현재 고덕신도시는 수요가 많아 2룸 기준으로 140만원~170만원정도로 가격이 형성되어 있음

현장사진

결론

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상가투자에 있어서 가장큰 리스크는 공실에 대한 리스트 입니다. 물론 현재상태처럼 금리의 영향을 받는것도 수익형 부동산으로서는 당연합니다.

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다년간 부동산및 상가를 보면서 지금처럼의 경기에 직격탄을 맞는것은 아파트및 주거시설이 큰 영향을 받고 수익형 부동산은 그에 비해 덜 영향을 받는다는 사실입니다.

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코로나로 인하여 그동안 침체 되어있었던 상가들이 점점 활성화가 되어가고 있고 거주지 주변에 반드시 들어와야 할 업종들은 꼭 들어온다는 사실입니다.

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아프면 병원에 가야 하고 아이들 교육도 시켜야 하는부분은 아무리 힘들고 어려운 시기에도 운영될수 밖에 없다는 사실입니다.

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이점만 체크 하고 기억하신다면 상가투자에 있어서 성공의 방향으로 좀더 빠르게 갈수 있다는 사실입니다.

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서두에 말씀드린바와 같이 투기과열지구와 조정지역해제로 인하여 많은분들이 고덕신도시를 찾고 계십니다.

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삼성평택캠퍼스가 마무리 될때 쯤이면 그만큼 가격이 더 많이 오를 꺼라는 사실은 뻔한 이야기 입니다.

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올바른 투자로 좀더 빠르게 경제적자유를 누려보시길 바랍니다.

안녕하세요. 오랜만에 블로그 포스팅을 합니다.

오늘은 고덕신도시에 위치한 우성고덕타워2에 대한 내용입니다.

우성고덕타워2는 중심상업지에 위치한 프라자 상가입니다.

우성고덕타워가 성공리에 분양을 마치고 임대가 하나둘씩 맞춰지고 있는 가운데 중심상업지에서 가장 좋은 사거리 코너인 우성고덕타워2를 분양하기 시작하였습니다.

고덕신도시에서도 중심상업지에 위치한 본 상가는 아주 좋은 입지에 위치해 있습니다.

우선 대지위치는 중심상업지 11-2-3블럭에 위치해 있습니다.

주소로는 평택시 고덕면 여염리 4316-9 입니다.

대지면적은 709.57평이고 용도는 근린생활시설 입니다.

지상 15층~지하 5층까지로 이루어져 있으며 주차대수는 1차보다 조금 더 늘어나서 총 238대로 계획되어 있습니다.

위 지도에서처럼 중심상업지의 사거리코너에 위치한 본 상가는 삼성이라는 대기업을 기준으로 자리잡고 있습니다.

어느 택지개발지구에나 마찬가지로 중심상업지는 그 지역을 대표하는 대표 상권입니다.

낮에는 학원 병원 밤에는 유흥이 들어와서 상권자체는 24시간 계속 돌아가고 있는 상권이라고 보시면 됩니다.

고덕 개발이 1단계를 거쳐 이제 막 2단계를 시작하는 상황이며 삼성에서도 공장을 점점 늘리고 있는 추세라 예측하건데 삼성및 하청업체들을 모두 합하면 약 15만명정도로 예상을 하며 고용창출로 있한 약 44만명의 근로자가 유입된다고 보시면 됩니다.

고덕에는 총 7개의 크고 작은 상권들이 주거시설 배후에 위치해 있습니다.

위치마다 각각의 역활을 나눠 맡고 있지만 그들만의 특성대로 잘 돌아 갈꺼라 생각합니다. 다만 시기적인 문제만 해결이 된다면 아주 좋을껍니다.

그에 비해 우성고덕타워2는 주변 아파트 단지의 입주가 마무리되는 시기인 2024년 9월 정도에 준공이 날 예정이고 공사일정상 조금 당겨질수도 있습니다.

우성고덕타워2는 올 프라자 상가로 상층부에는 학원이나 운동시설 피트니스 필라테스 요가등이 입점될 예정이고 중층부에는 병원을 강력하게 추천드립니다. 특히 신도시 특성상 소아청소년과나 이비인후과 치과 내과 건강검진과 등등이 입점될 예정이고 저층부는 이택지가 가까이 있지 않은 관계로 식당이나 네일 미용실 은행 등이 입점되기 좋습니다.

특히 1금융권의 은행이 아직은 들어오지 않은 상태여서 이전이나 신규로 고민하시는 분들은 서두르시는게 좋을듯 합니다.

1층은 보통 프렌차이즈가 선호합니다. 약국은 지정자리 입니다. 병원들이 들어오는 상가는 죽집 이나 김밥집등도 많이 찾으십니다. 커피 프렌차이즈 많이 선호합니다.

2층은 일반적으로 위에 말씀드린 대로 1금융권 은행이나 대형 식당들이 자리를 잡습니다,

다이소나 빕스 TGI등도 들어오기 좋습니다.ㅇ

문의 031-374-1689 나 010-8469-1452 로 전화주시면 친절히 상담드리겠습니다.

편하게 연락 주세요

현재 사전 분양중이며 관심도가 높아서 빠르게 진행될듯 합니다.

감사합니다.

안녕하세요.

동탄지기 오랜만에 포스팅을 하네요.

남동탄 상가에 대해 궁금하신점 있으시면 연락주세요.

에스비타운 이팀장 " 031-374-1689    010-8469-1452 "

남동탄 상가들이 입점을 하고 아파트들도 입점을 하고 있는 가운데 작년 (2019년 12월 9일) 동탄 에스비(SB)타운 이 준공이 떨어졌습니다.

기존에 선임대로 맞춰져 있던 업종들은 준공이 떨어지고 잔금을 치루면서 부터 공사를 시작하여 이제 영업을 시작하고 있는 상가들도 있답니다.

동탄에스비(SB)타운은 주변의 어느 타 상가건물들 보다 임대가 잘 들어와 있어서 준공이후에도 꾸준히 임대문의가 들어오고 있는 상태입니다.

현재 입점되어 있는 업종들이 상가로는 최고의 업종들로만 들어와 있다고 보셔도 무방합니다.

한 건물이 들어와 있을때 무슨업종들이 있는가는 그 건물의 가치를 결정하는 요소라고 보시면 됩니다.

동탄에스비(SB)타운 현재 입점현황

10층 YBM ECC  어학원(어린이유치원), 필라테스, 스터디카페

  9층  해법중국어, 음악학원, 영어수학학원, 소마수학학원, 미술학원, 아동심리학원

  8층  아이비랭귀지스쿨, 과학학원, 쎈탑국영수논술학원, 미술학원

  7층  어린이 병원

  6층  어린이 병원

  5층  메가컴퓨터학원

  4층  바로영어학원, 피부관리, 미술공방, 유필라테스

  3층  미용실, PC방, 노래방

  2층  나비헤어,탕화쿵푸마라탕, 동물병원, 우리은행

  1층  롯데리아, 우리은행ATM, 임창정모서리족발, 정가네손칼국, 선비꼬마김밥, 약국, 부동산

지금 현재 임대및 분양되어있는 상황입니다.

최근 롯데리아가 선임대로 맞춰져 있다가 분양이 되었네요.

정말 축하드립니다.

현재 오픈한 업종들은 YBM ECC 어학원, 필라테스, 메가컴퓨터학원, 바로영어학원, 유필라테스, 나비헤어, 탕화쿵푸마라탕, 부동산이 인테리어가 끝났거나 오픈한 상태 입니다.

마라탕과 나비헤어는 초기에 인테리어하고 오픈하여 운영을 하고 계십니다. 탕화쿵푸마라탕집은 동탄호수공원에 첨 생긴 마라탕 집이라서 젊은 분들이 많이들 찾아 오고 있답니다.

나비헤어는 오픈기념 50%로 하여 대대적으로 광고하였는데 반응들이 좋아서 많이들 찾아오시고 계시답니다.

원장님께서 경력이 오래되셔서 좋은 약품도 많이 쓰시고 추후 관리도 엄청 잘 해 주셔서 인지도가 늘어나고 있는 상황이라고 보시면 됩니다.

너무 인테리어가 이쁘게 잘 되어있지요?

탕화쿵푸마라탕 집도 지금은 오픈하여 영업을 하고 있습니다.

점점 알아서 찾아오시는 분들도 계시지만 기다렸다가 오시는 분도 꽤 있으신가 보네요.

여하튼 좋은 사장님들과 좋은 원장님들.. 좋은 업종들이 꽉~ 차있어서 정말 동탄 최고의 건물이 되어가는것 같습니다.

동탄에스비(SB)타운 은 우성건물중 정말 인지도 높은 건물로 거듭니다고 있습니다.

어린이 병원은 3월 27일이 오픈 예정이라고 하시네요.

ECC 어린이유치원도 3월 개강한다고 하네요.

아무튼 점점 좋아지고 있습니다. ^^

우리은행도 3월이면 공사가 어느정도 마무리 된다고 하네요.

롯데리아는 2월15일 잔금 이니 인테리어 바로 들어갈듯 합니다.

입점확정 된 롯데리아 입니다.

앞으로 더 들어와야 하는 추천업종을 알려드리겠습니다.

추천업종 :

1.소아치과 - 어린이병원원장님께서 꼭 입점시켜달라고 요청하시네요. 협업진행하신다고 합니다.

2.안경점  - 안경점은탄 호수공원쪽에 산척호수 프라자와 메디피아 4층에 입점되어 있는게 전부입니다. 아직 1층에 안경점이 없습니다. 대형 안경점 적극적으로 추천드립니다.

3.네일아트 - 어린이병원과 유치원이 들어와 있고 우리은행도 들어와 있어 젊은 엄마들이 정말 많이 다닐수 있는 건물입니다. 네일아트 들어면 딱 좋을듯합니다

 동탄에스비타운에서 이팀장이 전해드립니다.

안녕하세요. 동탄지기 입니다.

동탄2신도시 남동탄에 보시면 호수공원상권에 나란히 있는 상가들 5필지가 있는데요.

그중 에스비타운이라고 제일 나중에 준공이 되는 상가가 있습니다

우성에듀파크 에스비타운 우성메디피아 우성에비뉴타워 우성센트럴타워 순으로 줄줄이 서 있습니다.

그중에서 제일 준공이 늦게 되는 현장인 에스비타운이라고 있는데 이곳에 선임대 매물이 나왔다고 하네요.

동탄 2신도시는 젊은 신도시로서 위로는 삼성 아래로는 엘지 기타 기아라는 대기업에 다니시는 분들이 많이 계신데요. 30~40대 배율이 참 많습니다.

지상 10층 지하 4층으로 이루어 진 현장은 동탄에서는 많이 찾아볼수는 없습니다.

동탄에는 학생들이 참 많습니다. 그도 그럴것이 부모님들이 젊고 자금적인 여력이 있다보니 교육적인 부분에 신경이 쓰일수 밖에 없을껍니다.

호수공원상권 준공이 이제 얼마 안있으면 시작될 예정이고 부영아파트 입주도 서서히 시작될 예정인데 특히 부영 73블럭은 내년 5월 20일 부터 입주가 시작됩니다.

부영 73블럭은 상권과 가장 가까이 붙어있는 아파트로서 상권에 가장 큰 영향을 줄 것으로 보이는데요.

에스비타운은 아파트 입주가 끝난후에 들어오는 상가로 분양받으시는 분들이나 임차인으로 들어오시는 분들도 거의 자리 잡힌 상권으로 들어온다고 생각하시면 될듯 합니다.

학교가 주변에 많아서 학원입지로서는 정말 제격인 에스비타운 이네요.

통상적으로 판매시설들로 입점이 될듯 한데요. 김밥집이나 죽집 휴대푠 판매점 부동산등등 반찬가게등은 아주 잘 될꺼예요~

은행이나 커피전문점 대형헤어샾 식당등이 2층으로 많이 들어오는 추세이구요

병원들이 대부분 많이들어올텐데~~ 현재 에스비타운은 소아아동병원으로 6층 7층이 완료되어있는 상태라는거..

최근 일상부지에 병원들이 들어오는 층이 조금 높아졌습니다. 아무래도 소아아동병원이 에스비타운의 중심적인 역활을 하므로 그 대상인 소아아동들과 엄마들이 많이 왔다 갔다 할꺼구요. 그러다 보면 자연스러운 병원의 홍보효과는 기대하셔도 되지 않을까 싶네요.

6층과 7층은 통으로 분양이 완료되어있답니다.

오늘 말씀드릴 선임대물건은 8층 대로변 전면부입니다.

801호~805호로 이루어져 있습니다. 임대료 수준도  좋습니다. 투자자분들을 배려하는 자리라고 생각하셔도 되겠지요.

확실히 8층 9층은 학원으로 자리잡고 진행되는 상황이구요..

10층 역시 문의가 많이들어오는데요..

학원들이 들어오면 참 좋을듯 합니다.

입주시기가 딱 좋은 내년 하반기네요.. 초기 계약금과 중도금이 적게 들어가는 것도 정말 매력있네요. 중도금도 무이자이구요. 내년 하반기에 상권 형성후에는 잔금을 치루고 들어가는 상황이니깐요..

에스비타운은 소아아동병원과 학원들로 구성되어지고 있는 추세입니다.

수학학원과 음악체육학원 등등.. 되도록 예체능은 10층으로 가면 정말 좋구요~~

5층은 소아치과자리 치과추천자리 그리고 한의원등등.... 아직도 많이 들어오면 좋을 업종들이 많이 있네요. 선임대분양매물입니다. 수익형부동산으로 투자하시면 좋을 자리 입니다.

동탄상가의 모든것..

동탄지기에게 맡겨주세요.

이상 동탄지기였습니다.

031-374-1689

 010.3165.1057

연락주세요.. ^0^