상가투자연구소

안녕하세요. 날씨가 많이 풀렸네요.

날씨가 풀려서 그런지 저의 허리띠도 점점 풀리는 거 같은 ㅠㅠ

천고마비의 계절이라고 하늘은 높고 말은 살이 찐다고 하는데 말도 아닌 제가 ㅠㅠ

그래서 스트레스 받으면 받을수록 먹으면서 힘을 냅니다. 모두들 허리띠 풀고 맛있게들 드세요...^^

먹고죽은 귀신은 때깔도 좋다고 합니다. ㅎㅎ

■ 항아리상권이란?

우리가 일반적인 항아리 상권이라고 하는 것은 보통 주거단지(특히 아파트)로 둘러 쌓여져 있는 상태에 상가들이 들어가 있는 상권을 항아리 상권이라고 합니다.

그림으로 아래에 설명을 드리겠습니다.

자 위의 그림을 보시면 아시겠지만 가운데 노란색 점을 기준으로 주변이 아파트로 둘러 쌓여져 있는 상권을 바로 항아리 상권이라고 합니다.

보통 일반적으로 상가들이 형성되어 있는 그 주변의 아파트들의 배치를 보면서 상권을 이야기 하는데요. 이러한 상권이 최근들어 많이들 좋아 하시는게 그동안에는 역세권 상권을 최 우선으로 치는게 대부분이였습니다.

역세권 상권의 장점도 있겠지만 오늘은 항아리 상권에 대한 이야기를 하는 것이니 항아리 상권에 대해서만 말씀드리겠습니다.

상업지가 운영이 되기 위해선 반드시 그 위치를 이용하는 사람들이 있어야 그 상권이 살아 납니다.

상권이 안 움직인다는 것은 결국 사람들이 찾아주지 않아 그 상권이 활성화가 되지 않아서 죽어있는 상권이라고들 이야기 하는데 보통 일반적으로 저렇게 아파트를 둘러쌓고 있는 항아리 상권은 사람들이 입주하고 살면서 가장 가까이 있는 위치에서의 접근성이 뛰어나다고 볼수 있습니다.

저러한 상권에서는 학원 병의원 등 생활에 밀접한 생활업종들이 자리를 잡기가 엄청 수월합니다.

접근성이 좋으니까요.  그래서 이러한 곳에 학원과 병의원들이 다른 상권들 보다 빠르게 자리를 잡습니다. 자리를 빨리 잡아도 영업을 잘 못하는 분들 같은 경우는 결국 살아남지 못해 내 놓게 되는데 이러한 상권은 손바뀜도 보다 빠르게 됩니다.

아무래도 사람들이 많이 찾아 오니 상가운영하시는 분이 나간다 하더라도 새로운 업종이 다른곳에 비해서 빠르게 채워지는 편입니다.

■ 항아리상권에 들어오는 업종들

위에서 말씀드린바와 같이 항아리 상권에 들어오는 업종들은 생활 밀착형이기 때문엥 학원 병의원은 물론이거니와 동물병원 PC방 코인노래방등 학생들 관련된 업종들과 미용실 휴대폰매장 약국 대형마트 그리고 일반적으로 많이 들어오는 프렌차이즈 커피숍 컴포즈커피, 메가커피, 감성커피, 텐퍼센트, 더리터, 더벤티 등 이러한 커피숍도 자리 잡기가 수월합니다.

그리고 병의원과 함께 있으면 좋을 죽집과 김밥집 순대국집 감자탕집 고깃집도 자리잡기가 수월합니다.

최근 의뢰들어오는 업종들중 하나인 프렌차이즈 헬스장 pt샾 요가 피부관리샾 네일샵 왁싱샵등도 빠르게 들어오는 편입니다.

위에 말씀드린 능동 나린프라자에도 역시 이러한 업종들이 많이 들어올 것으로 보입니다. 주변에 거주하시는 분들이 원하시는 업종들이기도 합니다.

그리고 능동 나린프라자 주변에는 롯데리아가 하나로 독점으로 운영하고 계신데 맘스터치나 버거킹등도 이곳에 들어올만 합니다.

또한 미용실도 프렌차이즈 미용실도 하나둘씩 들어올 것으로 보고 있습니다.

예를들어 2동탄에 많이 들어와 있는 리안헤어 도 그중 하나입니다. 확실히 프렌차이즈는 들어오면 그 나름대로의 노하우를 가지고 오시기 때문에 한번 자리를 잡으면 오래가는 업종중에 하나입니다.

모든 업종들이 각 층에 따라 위치에 따라 전부 다르기 때문에 자세한것은 문의 주시면 친절하게 답변드리도록 하겠습니다.

경력 15년 공인중개사가 추천 드리는 업종이니 믿고 한번 검토해 보시는게 좋으실듯 합니다.

상가는 위치에 따라 배후에 따라 상권분석을 통하여 자세히 알아보시는게 좋을듯 합니다.

바라는 대로 들어온다면야 최고이지만 최선을 다해 건강한 상권을 위하여 노력하겠습니다.

동물병원 PC방 코인노래방, 미용실, 휴대폰매장, 약국, 대형마트, 프렌차이즈 커피숍 컴포즈커피, 메가커피, 감성커피, 텐퍼센트, 더리터, 더벤티 등 이러한 커피숍등등 많이 찾아와 주시면 최선을 다해 응대하겠습니다.

특히 학원자리로도 아주 좋기 때문에 학원을 운영하실 분들도 모집중에 있습니다.

감사 합니다.

위치는 바로~~~~ 바로~~~~ 바로~~~~

바로 경기도 화성시 능동 1298번지 입니다.

미리 예약하고 오셔야 아주 큰 혜택이 있습니다^^

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안녕하세요.  오늘도 역시 나린프라자 상가를 포스팅 하네요.

위치면 위치 금액이면 금액 여려분께 드리는 특별한 선물이 있습니다.

새로이 오픈한 나린프라자는 또다른 동탄속의 동탄인 서동탄의 능동에 지어지는 신축상가 입니다.

이미 많은 분들의 상담을 마쳤으며 금방 분양이 마무리될 것으로 보여 집니다. 많은 성원감사드립니다.

아무래도 위치대비 주변 거주세대가 많아서 많이들 관심을 갖아주시는 듯 합니다.

상가는 입지가 참 중요합니다. 그 입지를 어떻게 분석하는가에 따라 수익형 부동산의 가치는 천차만별로 바뀔수 있고 그 상가가 부동산을 통하여 돈을 벌어주느냐 빛을 늘려 주느냐로 크게 바뀌게 되겠지요.

오늘은 처음 수익형 부동산을 접하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되는 팁을 안내해 드리도록 하겠습니다.

절대적이라기 보단 그동안의 경험과 수익형 부동산에 투자하여 성공하신분과 실패하신 분과의 사례등을 통하여 나름대로의 데이터 분석을 해 보도록 하겠습니다.

워낙 다양한 기준과 데이터로 바라볼수 있기 때문에 절대적이지는 않지만 나만의 기준을 가지고 있다면 그리고 그 사례가 정말 잘 맞아들어가는지 10여년 이상을 지켜보면 나름대로의 기준이 생길수 있을껍니다.

▣ 세대수

저는 상가의 입지를 볼때 그 주변의 세대수를 확인합니다.

상가처럼 수익형 부동산은 그 상가를 이용하는 사람들이 많이 이용할수 있는 위치에 있다면 그 상가는 나름대로 절반은 성공한 상가라 할수 있겠습니다.

아무리 비싼자리에 있다 하더라도 접근성이 좋지 않고 이용하기가 불편하다면 그만큼 상권이 커지기가 힘들기 때문에 상가는 그 이용하시는 분들이 접근하기가 좋아야 할껍니다.

나린프라자는 그 위치가 주변에 아파트 단지로 둘러쌓여 있는 입지로 근처에 공원도 있고 학교도 들어올 예정이며 대로변에 강남으로 갈수 있는 광역버스도 다니고 있습니다.

조금만 내려가면 서동탄역이 있고 지도에는 나와있지 않지만 좌측편으로 조금만 가면 병점역이 있어서 교통과 주변 단지의 세대수도 충분히 받쳐줄수 있는 위치에 있어 좋은 자리라고 할수 있습니다.

꼼꼼히 살펴보면 접근성이 가까운 위치에 만여세대가 거주하고 있으며 통상 세대당 3명 정도를 기준으로 잡는 다면 약 3만여명이 주변에 있다고 보시면 되실껍니다.

▣ 연령대

주변을 보시면 아시겠지만 아무래도 젊은 세대들이 많이 사는 곳들은 소비가 활발한 지역으로3~40대가 주를 이루는 상권을 보시면 좋습니다.

다른 나이대를 비약하거나 그런것은 아니나 아무래도 6~70대 분들은 상대적으로 소비가 적어질수 밖에 없습니다.

아이들도 어느정도 커서 결혼을 하거나 혹은 같이 거주를 한다 하더라도 소비가 활발한 3~40대 보다는 한계가 있을수 밖에는 없습니다.

보통 제가 설명드리는 문구중에 하나는 유동인구가 많은 보라매공원보다는  젊은 사람들이 많이 다니는 강남역 상권을 훨씬더 쳐 주는 이유는 그 안에 포함된 내용이라 할수 있을껍니다.

나린프라자 주변 1키로의 주거인구를 비료해 보았을때 30~40대의 연령대가 가장 많이 거주하는 것으로 나타나고 있습니다. 확실히 소비가 많은 세대수들이 많이 거주하고 있는것을 볼수가 있습니다.

▣ 주변의 상가 비율

동탄2신도시의 평균 상가비율을 보면 약 2.1%대로 상당히 낮은것을 알수가 있습니다.

과거 난개발이 심했을 경우에는 아파트 단지가 늘어나는 대로 여기 저기 상업지가 많이 생겨나는 것을 볼수가 있었는데 최근에 개발되는 신도시나 택지개발지구 같은 경우에는 계획에 맞게 상가들이 들어오는 인것들을 볼수가 있습니다.

화성능동의 경우 기존의 동탄1신도시와 병점의 경계지역에 위치하다보니 개발되지 않은 지역에 공동주택 즉 아파트들을 많이 지어 놓았음에도 불구하고 상업지가 들어올 만한 공간이 부족하여 1층 점포주택에 병원이며 학원들이 들어온 것들을 볼수가 있고 또한 단지내 상가에 많은 학원들이 들어와 있는 것들을 볼수 있습니다.

단지내 혹은 점포주택에 들어가 있는 업종들은 상대적으로 입지가 떨어지거나 혹은 타 단지와의 접근성이 상대적으로 좋지 않아서 소득에 한계가 있을수 밖에 없습니다. 그러다 보니 추후에 들어오는 상업지로 이동하는 경우들을 많이 봤었는데 아무래도 학원이나 병원들이 모여 있는곳에 제대로된 상권이 만들어지므로 장기적인 관점에서는 근린생할시설이나 근린상업시설로 모여들수 밖에는 없습니다. 한곳에서 학원과 병원 기타 먹거리와 생활에 필요한 모든것들을 해결할수 있다고 보면 여기 저기로 다니는 것 보단 훨씬더 안전하고 생활에 필요한 요소들을 만끽 할수 있을껍닏다.

그만큼 단지 주변으로 둘러쌓여져 있는 항아리 상권들의 인기가 좋을수 밖에 없습니다.

특히 젊은 사람들의 새 아파트 선호현상들은 이러한 부분들을 더더욱 자극 시키는 데요. 새아파트는 젊은 사람들이 사는 곳 이라는 절대 공식은 아니지만 보편적 선호현상을 보았을 때는 신축아파트들이 많은 상권은 절대적인 수요층은 있다는 말이 형성된다 라고 생각할수 있겠습니다.

▣ 나린프라자의 1층 추천업종들

주변의 상권들을 가만히 보면 1층에 들어갈 만한 업종들이 눈에 보이기는 합니다.

학원과 병원의 수요층들이 이용할수 있는 김밥집, 꼬마김밥, 디저트카페, 부동산, 커피전문점, 금은방, 돈가스전문점, 샌드위치전문점, 문구점, 정육점, 안경점, 이동통신, 편의점 등등이 그 대상이 될수 있습니다.

총 5개층 짜리 건물이다 보니 각각의 7개 필지중에 건물당 27개 정도의 점포가 들어갈수 있다고 생각해 볼때 미리 선점을 해 놓는 것도 좋은 방편일수 있습니다.  총 합해도 대략 예상되는 호실수는 162개 호실 정도 들어올수 있다고 보았을때 선점의 효과는 그만큼 좋을것으로 보입니다.

▣ 나린프라자의 2층 추천업종들

나린프라자2층 추천업종으로는 가족단위 아이들이 놀수있는 감자탕집이나 샤브샤브, 베트남쌀국수, 중식당, 은행, 미용실, 네일아트, 왁싱샾, 피부관리샾, 고깃집, 마라탕집, 패밀리레스토랑, 보쌈집 등등이 좋고 근처에 코인노래방도 없어서 코인노래방이 입점하면 좋을듯 합니다.

▣ 나린프라자의 3층 추천업종들

3층으로 들어오기 좋은 업종들은 치과, 소아과, 내과, 피부과, 가정의학과로도 좋습니다. 특히 주변에 어르신들도 적지 않아서 정형외과 재활의학과 등도 좋을듯 합니다. 

▣ 나린프라자의 4층 추천업종들

4층으로 들어오기 좋은 업종들은 국영수 학원, 영어유치원, 어학원등등과 같은 교육학습시설들이 좋구요. 소아치과, 소아과병원, 이비인후과, 내과, 안과, 정형외과, 한방병원, 산부인과, 통증의학과, 피부정신과, 비뇨기과, 가정의학과등등의 병의원시설로도 좋습니다. 거의 3층과도 많이 겹치는 과들과 학원등등이 적합합니다.

▣ 나린프라자의5층 추천업종들

루프탑 카페, 스크린 골프, 전문소고기집이나 일반 사무실, 체육관, 영수학원 , 미술학원, 음악학원, 국어학원, 태권도, 검도, 합기도, 복싱, PT샾, 컴퓨터학원, 바둑, 당구장, PC방, 키즈카페 등등이 가능할것으로 보입니다.

오리역이나 평택쪽에 보면 맨 윗층에 고깃집이 크게 들어가 있는데 고급으로 만들어 놓으니 가족단위로 이용하시는 분들이 많이 계시더라구요.  상대적으로 임대료가 저렴해지니 가격적인 부담도 적고 데이트 코스로도 안성맞춤이더라구요.

▣ 정리

서동탄 능동상권에 나린프라자는 대단지를 끼고 대로변을 바라보는 항아리 상권입니다.

주변의 세대수나 유효수요도 나쁘지 않은것으로 보입니다. 더군다나 추후 계룡리슈빌 870세대가 들어 온다면 거의 1000세대 가까이 늘어나는 것이기 때문에 현재보다 좋으면 좋았지 나빠질것 같지는 않습니다.

상가를 바라보는 관점은 아파트의 미래가치를 바라보는 관점과는 조금 차이가 있을수 있습니다.

하지만 제가 상담을 통해 알게 된 사실들은 서동탄 능동은 말그대로 또 다른 동탄으로 병점역 개발지역과의 가격차이도 많이 나고 추후 3기 신도시가 들어왔을경우에는 그 바운드리가 넓어지고 또한 인구유입역시도 많이 생기는 지역이다 보니 영업력과 광고 그리고 운영만 잘 하신다면 무리없는 수익창출이 가능할것으로 보이고 임차인의 소득을 바탕으로 안정적인 투자수익도 바라볼수 있는 지역으로 보입니다.

기존에 형성되어 있는 상권으로 가서 치열하게 다투느냐 아니면 경쟁이 적은 지역에 독점으로 들어와 자리를 선점하고 추후 들어오는 경쟁상대로 하여금 확고한 자리매김을 하고 있음을 보여준다면 학원이든 병원이든 아니면 다른업종들이던 간에 충분한 메리트가 있다고 볼수 있습니다.

이곳은 수원의 어느 지역인데 초등학교를 품고 주변에 아파트 단지들로 둘러 쌓여져 있는 곳 입니다.

학교와 단지들로 이루어진 상권이며 5층 건물들이 쭉~ 연결되어 있는 상권들이 서동탄 능동상권을 보는 느낌이 강했었네요.

얼마전 종로에 일이 있어서 가 보았는데 최근 트랜드가 대형화 인듯 보였습니다. 

식당이며 술집이며 한 건물을 다 쓰는 경우도 보였고 간단히 2차로 가는 맥주집역시도 두개층을 이용하는 경우도 보았네요.    

시간이 지나면 지날수록 상권도 업종도 변하듯 트랜드는 분명있지만 근린생활시설처럼 학교와 주변아파트단지에 있는 상가들 같은 경우는 어떤 원칙처럼 학원과 병원을 기본 골격으로 가져 가면서 이용하는 대상을 기준으로 업종도 변해 가는 것을 볼수가 있네요.

최근 북수원에 디에트르 아파트가 분양가 상한제임에도 불구하고 10억이 넘었다는 소식을 들었습니다.

점점 늘어나는 공사비 인건비 등등이 아파트 가격상승을 이끌고 있다보니 향후에는 신축 상가를 분양 받거나 운영하기도 점점더 만만해 보이지는 않습니다.

이상 상투연 이였습니다

▣ 나린프라자 위치

날씨가 간만에 선선해 지는 오늘입니다. 어제까지는 엄청 찌는듯한 더위에 기운이 팍팍 빠지고 그랬는데 오늘은 어제 살짝 비가 와서 그런지 날씨가 좋은거 같습니다.

오래간만에 서동탄에서 좋은 소식이 들려왔네요.

그동안 많은 사람들의 관심이 많았던 동탄중에서도 살짝 외면 받았던 하지만 그 내에서는 많은 관심이 집중되었던 새로운 필지에 상가가 들어선다는 소식에 많은분들의 관심이 집중되고 있습니다.

최근 화성시 인구가 100만은 넘었다는 소식에 많은 분들이 관심을 갖고 있다는건 알고 있었지만 이정도로 많은 관심이 있는줄은 몰랐네요

오메~~ 오늘 화성시 홈페이지를 보니 먹통 이네욤...

우째 이런일이.. 그래서 몇일전에 다운받은 파일로 대체합니다.

보시면 아시겠지만 화성시 홈페이지에 게시되었던 인구수는 2024년 7월 31일 기준으로 1,019,450명 입니다.  최근에 이주하신 분들을 포함한다면 더 많이 늘어났겠지요.

이렇듯 넓은 화성시 땅에 특히 동탄신도시라는 커다란 신도시가 들어오면서 그 만큼의 생활의 질이 전과는 다르게 윤택해 지고 최근 젊은 분들의 선호에 맞게 신축 아파트들이 어마어마하게 지어 들어오면서 그분들의 생활 인프라를 충족시켜드리고 있지 못한것도 사실입니다.

이렇듯 인구유입이 되는 도시가 있는 반면 인구 감소가 있는 지역들도 있는데요 아무래도 무엇을 투자하기란 이렇듯 인구가 증가하는 도시로 투자처를 정하시는 게 리스크를 최대한 줄일수 있는 방법이라 하겠지요.

서동탄의 위치

동탄의 서쪽이라고 해서 서동탄이라고 하는데 서동탄은 동탄의 끝자락 처럼 느껴지지만 그 끝자락에는 병점이라는 구도심이 형성되어 있습니다. 오래된 도시로서 보통 동과 동을 연결지어주는 부분에는 개발이 좀 더디기 마련인데 동탄신도시라는 택지개발지구에 더해 병점이라는 구도심이 만나는 접점에 서동탄이라는 곳이 있다고 보시면 좋으실듯 하네요.

그렇다면 이러한 구도심과 신시가지의 경계점이 좋은 이유에 대해 설명을 드리자면 기존의 인구구성요소와 신도시의 구성요소가 병합이 되면서 구도심에서는 새로운 무엇이 생긴다는 기대감과 신시가지에서는 기존에 있었던 완성된 인프라를 이용할수 있다는 장점이 결합되면서  그 시너지는 어마어마해 진다고 보시면 될듯 합니다.

마치 평택의 소사벌지구 처럼 느껴진다고 보시면 되겠지요.

★ 최근의 부동산 추이

최근 서울 아파트가격이 가파르게 상승하면서 금리를 올려야 한다 규제를 해야한다 세법을 바꿔야 한다 등등 말도 많지만 추후 밀려올라올 경기도의 가격상승효고에 더해 새로이 지어지는 신축상가의 프리미엄도 함께 오르라라 봅니다.

이유는 신시가지의 상가 같은 경우는 업종이 흐름에 따라 분위기에 따라 업종들이 입점을 하는 반면 구시가지는 이미 형성되어져 있는 업종에 더해 새로운 지역에 그룹을 지을수있는 장점이 있습니다

그 말은 무슨이야기냐면 이미 분산되어있고 운영되고 있는 학원병원 술집들은 새로우 상가에 모여서 업종들을 만들어 내기가 그만큼 수월할수 있습니다. 이미 확보되어 있는 인원들을 보다 편하게 보다 깨끗하게 운영할수 있는 여건을 만들어 낼수 있습니다.

그만큼 투자도 상가 운영도 타 지역에 비해 월등하다고 할수 있겠습니다.

★ 다음 그래프를 보면 전국의 초중고등 학생수의 변화를 나타내는 표 입니다.

전국적인 현상을 보았을땐 비슷비슷 하지만 인구감소가 가속되는 지역에서는 분명 학군으로서의 역활은 불분명 하고 이미 형성되어 있는 곳으로 이사하거나 아니면 학군을 따라 외지에서 학군이 좋은 곳으로 이사를 가는 경향이 있어 분명 학생수가 월등히 좋은 경기도가 학원을 운영하기가 엄청 좋을수 밖에는 없습니다.

정말 그러기에는 딱 좋은 상가가 나타난 것이지요.

★ 서동탄에 위치한 나린프라자

서동탄에 위치한 나린프라자는 서동탄역 부근에 있는 초등학교 인근에 위치한 상업지 입니다. 주변에 공립 어린이 집도 함께 있어 엄마들이 찾는 매력이 있는 상업지라고 볼수 있겠습니다

대지면적은 그리 크지 않지만 주변 1만여 세대를 두르고 있는 항아리상권 입니다.

급속도로 늘어나는 동탄의 학생들과 신축으로 이동하는 기존 병점의 아이들 사이에 있어 오래된 상가에 새로이 오픈하는 것 보다 좋은 엘리베이터와 주차 시설은 것을 이용하기에  좋아서 더더욱 관심을 갖고 계신듯 합니다.

기존의 학원들은 주변에 보면 단지내 상가에 가득 임차로 들어가 계신분들이 보여집니다. 그만큼 상가에 대한 부족현상을 단편으로 증명하고 있다고 볼수 있는 거겠지요.

★ 입지

대단지로 둘러 쌓여 있는 입지에 항아리 상권인 나린프라자는 생활에 필요한 업종들이 들어올수 있는 상가 입니다. 세대수에 비해 상업시설이 별로 없는 위치라서 추후 학원을 하기에 적합한 상가라 할수 있겠지요.

아래 지도를 보시면 최근에 입주한 단지들이 눈에 보입니다.

나린프라자는 지하 2층~ 지상 5층으로 되어 있는 준주거지역에 위치해 있는 상가 입니다.

배후에는 계룡아파트와 서동탄역파크자이1~2차 양우내안에 서동탄우남이 바로 다이렉트로 영향을 받는 위치에 있습니다.

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권장 업종들은 층마다 적어 뒀으나 그래도 꼭 필요한 업종들은 먼저 자리를 찾아 선점하는 센스가 돋 보여야 하는 것이 필요할 것 입니다.

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어린이영어유치원을 비롯하여, 태권도, 수학학원, 영어학원, 국어학원, 코딩학원, 미술학원, 음악학원, 스터디카페, 아이들 학원 보내고 엄마들 담소나눌수 있는 커피숍이나 디저트카페 혹은 브런치카페가 인기 있을것으로 보이며 그외에 미용실 문구점등등도 추천 업종에 포함 됩니다.

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1층에 대형마트가 들어오는 것도 입지적인 부분에 대해 꼭 필요한 업종이라 운영하신다면 정말이지 잘 될 것으로 보입니다.

★ 나린프라자 위치

지도를 확대해 보시면 아시겠지만 나린프라자는 총 7필지중 하나이며 이후 계룡리슈빌  890세대가 들어온다면 완전 그 수혜를 받는 위치임을 알수 있습니다.

★ 마치며

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부동산의 흐름은 항상 남들이 할때 하고 남들이 팔때 같이 팔면 항상 한걸음이 늦 습니다.

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경험상으로 오르기 전에 물건을 사고 내리기 전에 물건을 팔수 있는 시야와 안목을 키워야 합니다.

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그럴라면 부동산이라는 것에 많은 관심을 갖는것이 중요합니다.

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항상 남들보다 빠르게 이해하려고 하고 빠르게 상황분석을 하며 빠르게 결정하는 센스가 필요합니다.

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다만 그 과정중에는 충분한 지식과 공부가 필요하고 나라 안팍의 경제와 상황을 자세히 보는 것이 중요 합니다.

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부동산은 현장에 있기에 꼭 현장에 오셔서 둘러 보시고 상담 받으시는 것을 추천 드립니다.

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감사합니다.

요 몇일 정신없이 사진 찍고 동영상찍고 일은 쌓여가고~~ 그러다 보니 이제사 포스팅하네요.

동탄지기 입니다. ^^;;

지글지글 보글 보글 제육볶음이 끓고 있습니다.

여기는 408블럭에 위치한 돼지정원

한번 포스팅했었는데 오늘도 점심때 어디갈까? 하다가 생각난 맛집입니다.

이모님들도 친절하시고 사장님도 젊으셔서 열심히 하시려고 하더라구요.

옆 건물이 공사를 하다보니 또한 이름이 돼지정원 이다보니 도대체 여긴 무슨 밥집이야??라고 생각하면서 저 역시 먹어보지 않았을땐 편견을 가지고 있었더랬지요.

친한 사장님과의 점심을 위해 와본 돼지정원 ~~

우왕~ 내부는 돼지정원이 아니넹~~~

그런 느낌이 드는...ㅎㅎ

아~~ 깔끔한 음식과 분위기를 좋아하시는 애기엄마들이 좋아라 하시겠구나~ 란 생각을 했답니다.

오늘은 이렇게 창가에 자리를 잡았지요.

고등어제육 정식을 시켜놓고 이렇게 자리에 앉아 기다리면서 주변을 바라 보았습니다.

동탄에서는 이렇게 수변과 가까이 하는 이택지가 408블럭 외에는 없기 때문에 이렇게 이국적인 풍경을 만들어 냅니다.

그래서 수변쪽으로 커피전문점과 이번에 맥주집이 들어왔어요~~~ 408블럭에는 정말 많은 고깃집 그리고 밥집들~~ 그리고 맛집들이 점점 자리를 잡아가고 있답니다.

주변을 한번 보시겠어요? ㅎㅎ 멋져용~

안녕하세욤~~

날씨가 엄청추워서 발꼬락만 꼼지락 거리고 있는 동탄지기입니다.

손가락도 그렇고 발가락도 그렇고 왜 이렇게 시려운지... 오히려 하체는 션~~ 하고 상체는 따땃하게 입고 있는데~~ 유독~~ 발꼬락만 그리 시렵습니다.

그래도 참아야죠~~ 2동탄의 활성화와 전체 분위기를 알려드린다는 사명감에 한줄 한줄 써 내려가네요.

지난 12월에 A50 르파비스가 입주를 시작했습니다.876세대 이긴 하지만 그래도 쌀쌀한 추위속에 이사를 들어오시고 하니 차량도 많이 다니고 새로운 가전제품들도 많이 들어오고 있답니다.

특히 발빠르게 움직이는건 역시 부동산 그리고 마트... 벌써 우성스타파크B 맞은편 A49 호반5차 (746세대)역시 12월부터 입주를 시작하였는데요~ 부동산들이 벌써 자리 잡고 영업을 하고 있습니다.

부동산이 제일 먼저들어오는것을 싫어라 하시는 임대인분들도 계시긴 하는데요. 부동산이 들어가 자리잡고 있다는건 그만큼 좋은 자리를 선점한다는 개념과 그리고 좋은 자리를 나갈때 다른 임차인으로 맞추고 나갈수 있다는 장점.. 즉 공실 우려가 상대적으로 낮아진다고 보실수 있으실 꺼예요.. 지극히 개인적인 소견이며 안그런 곳도 있답니다. ^^

입주가 시작되면서 주변 공사하시는 분들 차량이 많이 보이질 않네요. 그리고 임시 버스정류장도 있구요~

좌측 A50 르파비스 쪽이고 우측편이 상업지 우성스타파크 B,A가 보이네요.

입주를 환영하는 르파비스아파트 입구 모습 입니다. 요기 맞은편에 우성스타파크B가 자리를 잡고 있어요. 입주가 완벽하게 마무리 되어있을즈음에 상가가 준공이 떨어질 예정이랍니다.

날씨가 추워도 공사는 계속 되고 있습니다.

인근 마트 사장님께서 하시는 말씀이 르파비스는 40% 정도 입주가 되었고 호반5차는 조금 덜하게 입주되었다고 하시네요. 다음달 정도면 거의 입주가 마무리 될꺼 같다고 하시더라구요.

순식간에 1600세대가 입주가 되는 거지요. 언덕윗쪽으로 A45 대림이편한세상 1526세대와 A46 금강펜테리움 센트럴파크4차 1195세대도 입주가 당겨져서 기존 4월예정이였으나 1월중으로 입주가 시작될것으로 보입니다. 최근 지도에는 입주가 18년 1월로 표시되어 있어요.

약 2700세대가 추가로 입주를 시작하는위치 이지요.  1600세대와 2700세대가 입주가 완료 되니 약 4300세대정도가 새로운 보금자리로 잡힐듯 합니다.

그럼 학교는 어떻게 되느냐가 관건인데요. 현재 힐스테이트 위에 있는 한율초등학교가 18년 3월 개교 예정이라고 합니다.

지금 2월 준공예정으로 아저씨들이 열심히 작업하고 계시니 어머님들은 걱정안하셔도 되세요.

다만 동탄순환도로를 아이들이 건너가야 하기에 부모님들의 각별한 관리가 필요할듯 보여집니다.

이번에 새로 바뀐지도인데 스타파크 B 위치가 잘못 나왔네요...지도에 표시해 뒀어요.

위치상으로 중동탄이라고 이야기 하는곳 항아리 상권에 위치한 스타파크B는 다른 상업지에 비해 도보 접근성과 차량 접근성이 무척 용의 합니다.

물건을 사러 가거나 마트를 갈때도 잠깐 차를 세울수 있는곳이 필요한거죠.

작은 테블릿으로 포스팅으로 하는데 사진이 왜이렇게 길쭉~ 하게 나오는지 모르겠네요.

현재 많은분들의 문의가 오고 있는 중이네요.

동탄2신도시는 젊은 도시입니다.

최근 화성에 입주한 세대수가 5만여세대가 되는데 그중 동탄2신도시가 차지하는 비율도 어마어마 할껍니다.

제게 의뢰가 들어오던 젊은 분들은 대부분 신입직원들로 서울서 출퇴근하기 힘들어 집을 구하러 오시는 분들이였구요. 회사에서 집 구하는 비용을 어느정도 선까지는 대출해주는 업체도 있더라구요.

젊은 분들이 많이 모여 사는 동탄2신도시 학원을 하시던 병원을 하시던간에 과거 10년전 1동탄에서 성공하신 분들이 2동탄으로 확장혹은 이전 하시는 이유는 분명 있을껍니다.

한번 시간내서 보러 오셔요~~ 동탄호수공원도 얼마나 만들어져 가고 있는지도 가족과 함께 나들이 하시면 좋으실듯 합니다.

미리 꼭 연락주시고 오시면 아주 많은것을 얻어가실수 있도록 노력겠습니다.

미리 연락주시는 분들은 ""슈퍼그레잇!!""

오늘도 행복한 하루 되시구요~~ 봄을 기다리는 맘에 한곡 띄웁니다.

이런~~ 십쎈치가 부릅니다~봄이 좋냐?

수익형부동산 상가분양임대 담당 이정현부장 031-374-1689 , 010-3165-1057

안녕하세요. 동탄지기 오랜만에 포스팅합니다.

정말 정신없는 일주일이 지났습니다.

최근들어 임대문의가 엄청 늘었네요. 그리고 토지와 분양권 문의도 많이 들어오고 있습니다.

정말 감사드리고요~.  그 성원이 동탄지기를 움직이게 하는 원동력인듯 합니다. 제가 더 노력해야죠~ ^^

간만에 사무실에서 이문세의 "가로수그늘아래"란 노래를 들으며 옛날을 회상해 봅니다.

윽~ 갑자기 노래방이 땡긴다는...

그래도 꾹 참고 포스팅을 해 봅니다.

최근 동탄상가 매매 의뢰는 확실히 한풀 꺽인 느낌입니다. 일주일 전까지만 해도 지속적인 의뢰가 있었는데 정부정책 발표로 움추리는 중 인듯 합니다.

얼마전 만나뵈었던 임대인 분게서 하시는 말씀이 그러시더군요. 투자의 여력이 있어도 추후 대출규제가 어떻게 될지 모르니 대출 먼저 갚을까 고민이시라구요.

실제로 최근 만나뵌 투자자분들 성향이 보수적으로 바뀌고 있는 추세인듯 합니다.

저 역시도 무리하게 투자하셔서 힘들어 하시는 분들을 보고싶지 않아 좋은 자리가 있을때만 안내를 드리고 있답니다.

오늘은 더 제이마트가 바로 옆에 있는 건물인 우성에듀파크에 대해 포스팅해 보겠습니다.

더 제이마트가 위례에 오픈했답니다.

오픈일이라 그런지 사람들이 엄청 많더라구요.

말 그대로 바글바글... 오늘 우연히 더제이마트 부사장님을 만나서 인사드리고 이야기를 나눠 봤는데요. 말그대로 마트 운영하시는 분들의 입지 분석 능력은 대단하다는 생각이 들더라구요.

우성에듀파크는 동탄호수공원 입지에서 호수에서 가장 가까운 첫번째 프라자상가 입니다.

윗 내용만 봐도 어마어마 하죠? 삼성전자 LG전자 일반산단등등....

배후자체가 기타 타 신도시와 비교가 안된답니다.

가장 많이 나오는 자료를 보면 입지도 입지 이지만 동탄2신도시 자체의 상업지 비율이 낮다라는것... 그리고 2기 신도시 중에서도 단연 규모와 세대수는 최대라는것을.. 알수 있답니다.

주변 아파트 입주시기가 상가 운영하기에 딱 좋게 먼저 입주되어있는곳들이 보입니다.

내년 10월 준공예정인데 벌써 입주되어 있고 입주되어 있을 아파트 들도 많이 보입니다. 현재도 입주 되어있는 아파트가 있어요.~

아무래도 남동탄의 유입인구가 많이 있기에 곳곳에 학교부지들이 들어와 있고 개교한 학교도 현재 있답니다.

자.. 우성에듀파크가 호수공원에서 상대적으로 저 평가되어 있답니다.

기본적으로 상권은 대로변과 대로변이 만나는 자리를 좋은자리로 봅니다.

그만큼 노출도가 높기에 자동적으로 광고 효과가 있지요. 그래서 병원들이 노출도가 좋은 메인자리로 잡아 들어가는 거구요.

그럼 우성에듀파크는 어떠할까요?

800평정도의 대형 마트와 붙어 있는 상권, 동탄2신도시에는 농민마트라고 시범단지에 주차장 부지에 입점되어있는 마트가 있답니다.

아마 2동탄에 거주하시는 분들은 아실꺼예요. 시범단지에서도 그 농민마트가 아주 잘 된다는 사실을 말이죠~

그런데 남동탄에 800평정도의 마트가 생긴다면 상권은 자연스럽게 그 주변으로 모일겁니다.

호수공원의 진입로이기도 해서 이 주변으로 아주 많은 사람들이 모일꺼예요.

자 그럼 예를 볼까요?

자 보시면 아시겠지만 코너상가 쪽에는 자연스럽게 병원들이 주를 이루고 있답니다.

마트옆 "편의상 가운데상가"라고 했는데요. 그옆에 자세히 보시면 먹거리상가들이 주변으로 모여있습니다. 그리고 가운데상가와 마트 사잇길 안쪽으로도 먹거리들로 이루어져 있답니다.

학원들과 독서실 그리고 운동시설 그리고 2층 1층은 먹거리 상가들로 이루어져 있는것이지요. 그리고 오늘 방문해 봤을때는 유동인구도 엄청 많이 있더라구요.

주변세대수가 토탈 8,000세대 정도 되는데 그중 약 2000세대가 아직 입주가 안되어있는데도 하루 매출이 어마어마했다고 부사장님이 말씀해주시더라구요.

오늘 상권 분석을 하러 위례에 갔었는데 좋은 시간이였습니다.

그리고 위례가 전에는 공실이 많이 보였는데 많이 입점되어 있더라구요.

역시 주변 세대수를 무시하지 못하더군요.

동탄2신도시 수익형부동산 동탄호수공원상권인 우성에듀파크 ~~

학원/병원/ 태권도 / 합기도 / 피아노/ 검도/유도 / 휴대폰대리점/ 휴대폰판매점/ 화장품판매점/ 등등 차량운행하기 좋구요. 유명프렌차이즈 김밥집등 학원가의 학생들이 이용할수있는 업종들이면 아주 잘 될 곳이지요.

배후세대가 확실하고 집객효과도 확실한곳, 그리고 투자환금성도 아주 좋은 우성에듀파크.

완공될 날이 벌서부터 기다려 지네요.

위치 조오타~

바로 위에 체크되어있는 곳이 우성에듀파크 그위 있는 필지가 더제이마트 주차장필지 입니다.

이상 수익형부동산 전문인 동탄지기 였습니다.

마지막으로 행운은 찾는자에게 오는 법 입니다. 꼭 미리 연락주시고 방문 주시면 자세히 브리핑해드리겠습니다.

감사합니다.

오늘 맛있게 먹은 박가부대찌개 포스팅 입니다.

이시간이 되니 졸음이 막 쏟아지네요..

경서프라자 2층에 있는 박가부대찌개집입니다.

일단 2층에는 농협도 있구요.. "스시가"도 있구요..

자주 가던곳이라... 오늘 가까이 지내는 부동산부장님이 계셔서 함께 했네요.

안녕하세요..^^

동탄지기입니다.

네이버 블로그를 조금씩 하다가 예전 티스토리를 했었던 기억에 다시 한번 들어와 봤는데 개점휴업상태네요..

그래서 다시금 티스토리에서도 포스팅을 해보려 합니다...

다시금 한번 시작하려 하니 많은 응원부탁드려요..^-^

7년만에 올리는 블로그 인데..

사진을 보니 많이 늙었네요..ㅠㅠ

동탄2신도시에 와 보니 허허 벌판도 있고 블로그 자체도 광고만 올라가 있어 조금 보기는 좋아보이지 않더라구요..

저 역시 광고부분도 있겠지만 그 부분은 필요하신분들께 자료제공부분이고... 그것도 그거지만 주변 필요한 이것저것을 찾을수 있는 아니 도움이 될수있는 블로그가 되도록 노력하겠습니다..

많은 응원부탁드립니다.